2019年法律職業(yè)資格考試民法《地役權》

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地役權，是指以他人不動產供自己的不動產便利之用的權利，即通過限制他人不動產所有權的行使，以提高自己不動產的利用效益的權利。地役權的客體是他人的不動產或不動產權利，包括土地權利、建筑物、空間等。地役權旨在增進需役地的效益，包括經濟上的效益和精神上的效益，前者如地役權人在供役地上通行，后者如地役權人為了爽心悅目，禁止供役地上建造高樓大廈。

【例】甲享有建設用地使用權的土地與乙的土地相鄰，甲與乙訂立合同，并進行了登記，甲在乙的土地之上設立通行的地役權，從而增加甲的土地的價值。

（一）地役權的從屬性與不可分性

地役權具有從屬性。需役地的所有權（或使用權）讓與或消滅，地役權也應隨之讓與或消滅。依《物權法》第164、165條之規(guī)定，地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現(xiàn)抵押權時，地役權一并轉讓。土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權時，該土地承包經營權人、宅基地使用權人繼續(xù)享有或者負擔已設立的地役權。

地役權具有不可分性。依《物權法》第166、167條之規(guī)定，需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權；供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。

（二）地役權與相鄰關系

地役權屬于用益物權，相鄰權在性質上是所有權內容的擴張或限制，是所有權制度的一部分，并非獨立的物權；

地役權內容廣泛，相鄰權只是對相鄰不動產之間利用關系的最低限度的調整；

地役權是約定權利，相鄰權是法定權利，根據法律的直接規(guī)定而產生；

地役權不以需役地與供役地相鄰接為要件，相鄰權以不動產相互毗鄰為存在前提；

地役權通常有償、有固定期限，相鄰權一般是無償、無固定期限的。

（三）地役權的設立

地役權是通過地役權合同加以設立，既不存在法定地役權，也不得以單方行為（如遺囑）設立地役權?！段餀喾ā返?58條規(guī)定：“地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。”

1.地役權的設立采意思主義立法模式。地役權合同生效，地役權即設立。不以登記為地役權設立生效要件。登記為地役權對抗要件。未經登記，不得對抗善意第三人，是指不得對抗取得供役地權利的善意第三人。

2.地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。地役權不可能一直存在。

3.土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。

（四）地役權的消滅

地役權人有下列情形之一的，供役地權利人有權解除地役權合同，地役權消滅：

（1）違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權；

（2）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內經兩次催告未支付費用。注意：這里要求合理期限內兩次催告未支付費用的，供役地權利人才有權解除地役權合同，從而消滅地役權。

《物權法》第169條規(guī)定：“已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。”

【典型真題】

李某從自己承包的土地上出入不便，遂與張某書面約定在張某承包的土地上開辟一條道路供李某通行，李某支付給張某2萬元，但沒有進行登記。下列哪一選項是錯誤的？（2008川延-03-11，單）

A.該約定屬于有關相鄰關系的約定

B.該約定屬于地役權合同

C.如果李某將其承包經營權轉移給他人，受讓人有權在張某承包的土地上通行，但合同另有約定的除外

D.如果張某將其承包經營權轉移給他人，則善意的受讓人有權拒絕李某在自己的土地上通行

甲為了能在自己房中欣賞遠處風景，便與相鄰的乙約定：乙不在自己的土地上建造高層建筑，作為補償，甲一次性支付給乙4萬元。兩年后，甲將該房屋轉讓給丙，乙將該土地使用權轉讓給丁。下列哪些判斷是錯誤的？（2006-03-56，多）

A.甲、乙之間的約定為有關相鄰關系的約定

B.丙可禁止丁建高樓，且無須另對丁進行補償

C.若丁建高樓，丙只能要求甲承擔違約責任

D.甲、乙之間約定因房屋和土地使用權轉讓而失去效力

答案：A。從雙方簽訂合同來設定這一權利可得知李某與張某的書面約定屬于地役權合同。故A項錯誤，B項正確。地役權不得單獨轉讓。故C項說法正確。地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。故D項正確。

答案：司法部公布答案為ACD。相鄰關系為法定，無需約定，故A項錯誤。甲享有地役權，其將房屋轉讓給丙時，地役權因其從屬性隨之移轉，但丙的地役權因未登記而不得對抗第三人，即作為乙的土地使用權受讓人的丁，故丙無權禁止丁建高樓。B項錯誤。如果丁建高樓，因甲、丙之間并無相關約定，故丙不能要求甲承擔違約責任。再者，丙取得房屋所有權顯然需要進行登記過戶，因此，丙對其享有的地役權沒有進行過登記應當是知道的，應由其自己承擔未登記而導致的效力減弱的風險。C項錯誤。地役權具有從屬性，主權利轉讓的，地役權隨之轉移，并非失去效力。另外因未登記而不具有對抗第三人的效力，但并非該地役權無效或失去效力。D項錯誤。綜上，司法部的答案有失合理。

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